上海市政府網於21日公開發佈該市規劃國土資源局制訂的《關於加強本市經營性用地出讓管理的若幹規定》（下稱《規定》），明確要加強經營性用地出讓全生命周期管理，對商辦土地出讓出臺若幹重要新規，規定有效期自今年4月10日至2022年3月31日。業內人士認為，《規定》的出臺從一定意義上預示著，在經營性用地領域，上海等一線城市即將由原來的開發銷售模式進入存量持有運營模式。政府通過精準調控經營性用地出讓，意在強調商辦與住宅應“各歸其位”，鼓勵房地產企業與機構投資者通過長期持有物業經營獲利，而非依靠短期炒作房屋產權買賣獲利。
據記者瞭解，此次《規定》所指的經營性用地包括：商業、辦公、商品住宅等類型，其中，商業、辦公用地涵蓋金融、娛樂、旅遊、會展和服務業等用途。
《規定》的主要內容包括：出讓合同中應明確，辦公用地不得建設公寓式辦公（項目）；出讓合同中，商業用地未經約定，不得建設公寓式酒店；出讓合同約定辦公、商業可售部分，（應）以層為單位進行銷售；出讓人應按照相關文件規定明確商業、辦公物業的持有比例和持有年限，並載入土地出讓合同；出讓合同約定社區配套商業物業、商品住宅用地配套商業物業應整體持有；受讓人在完成開發建設並領取房地產權證後，土地出讓合同中約定持有的物業，在持有年限內不得轉讓；對商業、辦公、商品住宅等經營性物業，應按照出讓合同約定持有相應面積的房地產，不得整體、分割轉讓；按照土地出讓合同約定的自持部分物業，應整體抵押，不得分割抵押等。
“《規定》中最重要的一點就是，對於辦公和商業用地，不允許采取轉為酒店式公寓的開發模式。這勢必對後續商辦項目的市場交易和產品開發產生一定的影響。”嚴躍進表示，《規定》提到商鋪不允許散售，隻允許整體（層）出售，這一方面是為瞭防范商鋪散售可能造成的難以管理的問題，同時也意在防范通過散售實現對個人購房者的變相作為居住屬性產品銷售的行為。
今年1月初，上海市住建委通過調查發現，部分商業辦公項目存在較為嚴重的擅自改變房屋單元空間分割、私自接通燃氣管道等改變房屋使用性質的情況，在房屋結構、消防等方面存在安全隱患。同時，一些項目還在銷售中進行虛假宣傳，嚴重誤導購房人。為此，上海市住建委當時宣佈，將會同相關部門對商業辦公項目進行集中清理核查，並暫停此類項目的網上簽約。以所謂酒店式公寓為主的“類住宅”商業辦公項目正是清理核查的重點。此後，市場傳出消息，上海“類住宅項目”較為集中的閔行、嘉定兩區已開始試點整治。
東方房地產學院常務副院長華偉告訴記者，以往地方政府希望扶持產業發展，因而在土地價格、銷售方法等方面對非住宅用地有很多的優惠舉措。但在實踐中，因為住宅用地價格大大高於非住宅用地，造成瞭很多實力不強的開發商在居住用途和商辦功能之間打“擦邊球”，把非居住用途用地實質上變成居住用途，政府扶持的初衷實際上沒有精準落地。現在，政府強調經營性用地要集群化、專業化、市場化，意在明確，房地產行業真正的利潤不是通過房屋產權的倒賣炒作來實現的，而應通過企業的經營能力、經營質量來體現。
“整體來講，《規定》的出臺從一定意義上預示著一線城市即將進入存量持有運營的階段，從原來的開發銷售模式進入存量持有運營（金融化）模式，這是大趨勢上的改變，”明源地產研究院首席研究員劉策指出，該項政策的影響具體而言可分為幾個層面：第一從整個物業類型來說，政府還是更加強調商業歸商業、住宅歸住宅，嚴禁商轉公、商轉住；第二是強調持有運營而非開發銷售；第三，持有模式會對開發商的資金有較高要求，所以預計後續會有金融方面的配套支持，尤其是一些大型開發商，可能更有條件獲得低成本資金，且存量持有也為後續資產證券化提供瞭優質項目。所以，總體來講，持有運營模式今後可能會成為開發商在一線城市運營的主流模式。
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