華僑城受挫北京樓市:擬出售83億豪宅項目剩餘股份

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導讀:“大部分企業都會在四季度沖擊年度銷售目標,有些表現為加緊推盤,有些表現為出售項目,兩者在邏輯上是一致的。”有分析認為,和參與全程開發相比,出售項目有可能會遭遇利潤損失,但也有很多好處,如快速回籠資金、支撐業績、引入合作者彌補開發能力不足等。

本報記者張敏北京報道

10月31日,華僑城將其持有的北京僑禧投資有限公司51%股權在北交所公開掛牌,標的公司是北京豪宅“新著東方”的項目公司。

考慮到華僑城曾在今年8月將標的公司49%股權出讓給泰禾集團,其此次掛牌意味著,華僑城意圖全盤退出該項目。這也是華僑城近幾年來最大金額的股權出讓。

該項目的前身,是於2015年10月出讓的北京豐臺區槐房A地塊,華僑城、華潤、招商聯合體以83.4億元價格競得。但華潤和招商很快退出,理由是“地塊最終成台中月子中心評比交價格超出授權價格”。此後,華僑城獨立操盤,直至泰禾入股。但截至目前,項目仍未開盤。

雖然華僑城北方集團曾在今年6月的發佈會上高調推介該項目,但從公開信息來看,全盤出售的決定,早在今年3月就已做出。

華僑城方面向21世紀經濟報道表示,僑禧項目(即“新著東方”項目)屬於配合公司發展的短平快項目,公司希望能盡快獲得相關收益,支持文化旅遊業務的快速發展。現階段出售該項目股權,將獲得較高的資本回報,符合公司堅持發展文化旅遊業務的戰略。

但這一解釋很難讓人完全信服。將一線城市優質住宅項目全盤出手的做法,在當下顯得不合邏輯。且市場人士普遍認為,該項目的質量並不差。

出售項目動因

在掛牌信息中,華僑城披露瞭產權轉讓行為的批準狀況。此次出讓在今年3月29日就被華僑城董事會執行委員會批準,批準文件為《執委會2017年第六次會議紀要》。

在早前與泰禾的交易公告中,華僑城同樣提到瞭這份決議文件。

華僑城並未在公告中披露文件詳情,但從公開信息不難看出,早在今年3月,華僑城就決定將尚未開盤的“新著東方”項目全盤出售。此時距離拿地,僅有16個月。

房地產業務和旅遊綜合業務一度是華僑城的兩大支柱業務,也構成其一貫的“旅遊+地產”模式。其中,房地產業務的營收規模曾長期居其各業務之首,占比多在50%以上。但從2016年開始,華僑城將公司戰略明確為“文化+旅遊+城鎮化”,淡化地產商形象。

華僑城在給21世紀經濟報道的回復中也表示,未來,華僑城A將繼續承擔母公司(華僑城集團)旗下城鎮化業務的價值實現者這一戰略角色,致力於成為國內主題公園的領導者、旅遊產業的領軍者、城鎮化價值的實現者。出售此項目的目的之一,即在於“盡快獲得相關收益,支持文化旅遊業務的快速發展”。

但這並不能完全解釋出售的動機。

在與泰禾的交易公告中,華僑城表示,“本次股權轉讓有利於公司快速回收現金流”。其中還有一項條款:泰禾同意在合同簽訂之日起5個工作日內,向標的企業(僑禧投資)提供44.5億元借款,專項用於提前償還母公司(即上市公司“華僑城A”)的部分借款本金。

近年來,華僑城加大拿地步伐,2016年拿地金額超過400億,今年前三季度拿地花費28台中產後護理機構推薦7億。雖然營收規模也有所改善,但由於拿地提速明顯,公司短期償債壓力持續提升。

公告顯示,由於拓展新項目的原因,截至今年三季度末,華僑城的短期借款比年初增加295.63%。同時,前三季度經營活動產生的現金流量凈額為-88.88億元,比上年同期減少187.26%。

因此,緩解資金壓力,被認為是華僑城全盤出售僑禧項目的一個重要原因。

中信建投還在一份報告中指出另一個原因:強化公司年度業績彈性。按照華僑城年初制定的目標,今年的營收規模將達到800億,但前三季度僅完成194億。由於業務類型的原因,華僑城財務結算的重心在第四季度,但這一缺口仍然顯得較大。

“大部分企業都會在四季度沖擊年度銷售目標,有些表現為加緊推盤,有些表現為出售項目,兩者在邏輯上是一致的。”北京某房企人士向21世紀經濟報道表示。

該人士表示,和參與全程開發相比,出售項目有可能會遭遇利潤損失,但也有很多好處,如快速回籠資金、支撐業績、引入合作者彌補開發能力不足等。在公司陷入某種困境時,往往能夠起到“丟車保帥”的作用。

受制北京樓市環境

此次被整體出售的“新著東方”項目,位於北京市南四環外,緊鄰地鐵4號線,地段優越。在24萬平方米的規劃建築面積中,有超過14萬平方米的可售商品住宅。當年三公司聯合拿地的代價為83.4億元,為北京歷史第三高。

雖然商品住宅部分的樓面單價超過5.5萬平方米,但業內人士普遍認為,地塊的附加條件並不苛刻,是一個易於操作的好項目。因此,華僑城選擇將其整體出手,頗為出乎業界意料。

作為對比,此前的9月7日,華僑城以87.7億元價格收購信和置業(成都)有限公司80%的股權。該標的為港企信和置業於2007年獲得的成都高價地,體量達122萬平方米。這個名為“信和·禦龍山”的項目在2013年9月才首次開盤,目前仍有大量存貨。

華僑城認為,“本次收購預計在未來將對公司的主營業務收入和利潤帶來正面影響”。

由於體量、貨值、成本相差較大,很難將兩個項目做出全面對比。但就現階段“減倉一線城市、加碼二線城市”的做法而言,顯得缺乏合理性。

蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀經濟報道表示,北京是房地產調控最為嚴厲的區域,“限價令”使很多項目的盈利前景受到影響,豪宅項目尤甚。成都也有“限價令”,但市場並未像北京一樣遭遇“冰凍”。且成都是目前二線城市中,市場基礎和發展前景較好的一個。因此,華僑城有提高資金配置效率的考慮。

但有北京業內人士認為,雖然有政策環境等客觀原因,但同樣存在操盤能力不足的主觀因素。

緊鄰“新著東方”的“天悅壹號”項目,前身為中糧、天恒、首創聯合獲得的槐房B地塊,這兩個項目幾乎同時出讓,地塊的體量、成本、附加條件大致相當。今年8月,“天悅壹號”的192套房源取得預售許可證,預售均價約為79台中產後護理000元/平方米。根據北京市住建委的信息,目前已有半數以上房源被認購。

到目前為止,“新著東方”項目並沒有開盤跡象。據21世紀經濟報道瞭解,泰禾已介入項目的策劃和營銷,樣板間也被重做。

宋延慶認為,華僑城不是以高周轉見長的公司。

而在華僑城對21世紀經濟報道的回復中,對該項目的定位為“短平快”,希望“盡快獲得相關收益”。

上述房企人士認為,且不論華僑城的開發節奏,當前北京的市場環境,本身就不利於快速出貨。若想盡快獲得收益,隻有整體出售一個辦法。

據悉,出售該項目雖然能使短期業績獲得提升,但並不利於華僑城的長遠業績,也無助於強化其在北京市場的話語權。北京是華僑城在華北區域的主要市場,在2014年賣掉歡樂谷配套的住宅項目至今,華僑城在北京就無住宅銷售。

這也影響到其在華北區域的業績。2013年和2014年,華僑城華北區域的營收規模分別為31億和30億,占比分別為11.1%和9.9%。2015年和2016年,營收規模下降至12億和15億,占比也下降到3.79%和4.35%。

今年6月,華僑城北方集團品牌發佈會在京舉辦,推出京津冀7個(組)重點項目。其中有兩個房地產項目,分別位於北京和天津,“新著東方”就是北京的房地產項目。若將該項目全盤出手,華僑城在北京僅剩一個可售住宅項目,即與中鐵合作開發的“中鐵華僑城·和園”,雙方各持股50%。

(編輯:駱軼琪,郵箱:luoyq@21jingji.com)

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