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政府保證持有比例不變是其擠壓套利空間的關鍵。購房者雖可以低於市場價格購買房屋，但是僅就支付價款擁有相應產權，退出時隻可獲得對應部分增值額
北京市共有產權房隻在住房剛需人群中內部流通，滿五年再上市時，政府產權份額也不退出。
【財新網】（實習記者 易孜其 記者 侯雯）北京市共有產權房隻在住房剛需人群中內部流通，滿五年再上市時，政府產權份額也不退出。10月19日，據《北京日報》報道，北京市住建委相關負責人再次解讀共有產權房政策，並強調，政府份額不得出售和購買，共有產權住房將真台中市月子中心正實現“封閉管理、內部循環”。
內部循環即共有產權房將被嚴格限定在對象人群之間運行。這意味著共有產權房在退出時將無法轉化為自住型商品房。政府保證持有比例不變是其擠壓套利空間的關鍵。購房者雖可以低於市場價格購買房屋，但是僅就支付價款擁有相應產權，退出時隻可獲得相應部分增值額。
自住型商品房同樣是面向有剛性需求、無資格享受低收入保障房但又購買力不足的“夾心層”人群。北京市規定，自住房的購房者取得不動產權證滿5年後即可轉讓房屋的全部產權。自住型商品房價格比周邊商品房便宜30%，故對於處在不同區域位置的自住型商品房，購買者在五年後轉讓時均一律上繳增值額的30%。
在此基礎上升級後的共有產權房產權比例確定更加靈活，價格錨定同地段商品房價格，根據項目所處地段差異，提供不同產權比例項目。地段好、單價高的項目，為降低購買門檻，購房者產權比例可能為30%，反之則可能為70%。在這兩種情況下，五年後出讓時，共有產權房的購買者所獲的收益都比購買自住房要少。
方正證券房地產研究團隊測算，以朝陽區100平方米的房屋為例，周邊商品房價格為10萬元/平方米。若為自住型商品房，則購買門檻為700萬元。五年後出售時，若房產價格翻倍，購房者可獲得的增值收益為910萬元。
若為共有產權房，購房者產權比例為30%，則購買時需支付300萬元，五年後出售時，若房產價格翻倍，購房者出讓自己30%的比例，增值收益為300萬元。
兩者相比，購買門檻降低瞭400萬元，套利空間縮小瞭610萬元。
同樣面積的房屋，若在昌平區，單價5萬元/平方米，購房者產權比例定在70%，則兩種類型住房的購房門檻均為350萬元。但若在房價翻番後出售，對購房人來說，自住型商品房和共有產權房的增值收益分別為455萬元和350萬元。
北京並非第一個試行共有產權房的城市，但規定政府產權不可售出，在全國尚屬先例。早在2014年12月，住建部即發文：在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石六個城市開展共有產權性質政策性商品房試點。上海市2016年5月1日起施行相關管理辦法，並明確允許上市轉讓或者購買政府產權份額，即共有產權房在退出時可轉變為自住型商品房。北京2017年8月推出相關管理辦法征求意見稿時也沿用瞭政府份額退出的機制。
而9月20日，在北京住建委正式發佈的《北京市台中月子中心收費共有產權住房管理暫行辦法》（下稱《暫行辦法》）中，取消瞭政府產權份額退出的條款，並明確規定，新購房人獲得房屋產權性質仍為“共有產權住房”，所占房屋產權份額比例不變。
共有產權房對於現有住房體系台中產後照護的補充作用主要取決於供應量。9月，北京住房保障辦主任鄒勁松公開表示，目前已上市但未售出的2.3萬套自住房、未來五年要建設的25萬套自住房都要轉為共有產權房。據此，上述研究團隊測算，未來5年內，共有產權房將分流 17.9%左右的商品房銷售。這意味著，大部分住房剛需仍需要依靠商品房市場滿足。
目前，北京首批共有產權房已經落地。財新記者根據北京國土局官網統計，自宣佈將自住房全面轉為共有產權房以來，北京新增供應四宗自住房用地。其中，根據出讓公告，懷柔和通州地塊的未來售價均低至2萬元/平方米，且包含全裝修費用。《暫行辦法》正式施行當天，首個共有產權項目也已啟動搖號，共計427套。公告顯示，該項目售價2.2萬元/平方米，購房人和政府分別持有50%的產權份額。
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